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    房屋交付后开发商是否应继续承担瑕疵担保责任

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    房屋交付后开发商是否应继续承担瑕疵担保责任

    * 来源 : * 作者 : * 发表时间 : 2017/7/24 10:09:00
    文章导读:【摘要】瑕疵担保不因交付而免除,购房人在使用过程中对房屋存在的题目仍有权要求开发商予以解决。【案情简介】张某望中一套商品房,在仔细观望了预售
    关键词: 瑕疵,交付,担保,开发商

          【摘要】瑕疵担保不因交付而免除,购房人在使用过程中对房屋存在的题目仍有权要求开发商予以解决。

         【案情简介】张某望中一套商品房,在仔细观望了预售房屋的样板房和平面图后非常满足,于2007年5月7日与开发商签订商品房预售合同。

         开发商承诺于10月22日交付房屋。

         10月22日,张某在望到自己实际购买的房屋后才发现,这套房屋不仅和样板房不一样,与其他相同户型的房屋也不一样,次卧中间正上方有一道0.5米宽,3米长的横梁,离地面净高只有1.73米。

         假如装修再垫高5厘米,身高1.76米的张某在房间流动时,稍有不慎就会磕到房梁。

         而开发商称这套房屋位于楼的东端,由于整栋楼房水平方向的抗风需要,才将横梁予以加宽加高。

         张某因此要求开发商对其作出补偿,而开发商却置之不理。

         张某遂将开发商诉至法院,要求开发商补偿其损失。

         开发商在庭审中辩称,双方签订的合同并没有商定按样板房交房,房屋交接应以合同为准,且次卧房梁高度1.73米并不影响张某使用。

         另外,双方对影响使用的面积也存在争议,张某主张影响使用的面积为20余平方米,而开发商称仅有16平方米。

         【审理结果】法院经审理以为,开发商出售的房屋次卧房梁高度仅有1.73米,影响了房屋的正常使用,因此所售房屋存在质量瑕疵。

         开发商辩称其房屋符合划定,缺少相关证据,其辩解意见不予采信。

         同时,开发商在销售时也未对张某如实履行告知义务,因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。

         最后判决开发商补偿张某2.15万元。

         【法律分析】争议焦点一: 房屋是否存在瑕疵本案中,张某提供相关证据,证实房屋高度低于正凡人的身高,影响了日常使用。

         根据建设部发布的《住宅设计规范》,普通住宅中卧室,起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且面积不应大于室内使用面积的三分之一。

         因此,房屋存在瑕疵题目是不争的事实。

         争议焦点二: 开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务所谓瑕疵担保义务,是指卖方所出售的标的物要符正当律划定和合同商定,且该义务并不因房屋交付而免除。

         《合同法》第149条划定: "标的物毁损,灭失的风险由买受人承担的,不影响因出卖人履行债务不符合商定,买受人要求其承担违约责任的权利。

         "因此,购房人在使用过程中对房屋存在的题目仍可要求开发商予以解决。

         本案中,张某可以选择行使合同的解除或要求经济赔偿。

         因为房地产市场不断走高,张某选择经济赔偿的诉求,更有利于维护自己的权益。

         争议焦点三: 确定赔偿损失的数额本案中,双方当事人在合同中并没有商定赔偿损失的数额,应结合违约责任的范围确定。

         张某称影响使用的面积为20余平方米,而开发商称仅有16平方米,对此,张某负有举证义务,假如不能提供支持其主张的证据,则应采信开发商认可的面积作为赔偿范围。

         最后法院根据双方合同的单价,确定该部门房款约为4.3万元,考虑到该部门仍有一定使用功能,这些用度减半后作为违约金数额比较相宜。